Сотни екатеринбуржцев, проживающих в квартале за Макаровским мостом, в ближайшие месяцы будут вынуждены покинуть свои дома из-за строительства нового жилого комплекса застройщиком «Брусника». Но им придется менять не только адрес, но и район проживания. Расселение квартала продолжил уже муниципалитет, и за предложенную администрацией города компенсацию переселенцы смогут позволить себе жилье в лучшем случае на окраине города. За право остаться в центре Екатеринбурга коренным жителям придется доплатить из своих.
В редакцию ЕАН обратились жители сразу нескольких домов, расположенных по улицам Энергостроителей и Набережной Рабочей Молодежи. Люди ожидали, что рано или поздно представители «Брусники» придут к ним, как несколько лет назад к их соседям. Но вместо юристов девелопера начали приходить судебные иски о выкупе и изъятии квартир под муниципальные нужды.
Впоследствии жители заглянули в проект межевания и проектировки территории в квартале Набережной Рабочей Молодежи — улиц Челюскинцев — Папанина — Энергостроителей, утвержденный еще в 2022 году главой Екатеринбурга Алексеем Орловым. Так местные жители и выяснили, что в будущем жилом квартале должны появиться три новые улицы и сюда же продлят улицу Бориса Ельцина. Хотя на момент подписания документа точного проекта застройки участка не было — он появился лишь в конце июля этого года под названием «Городские легенды».
Трассировка новых улиц пролегает так, что границы вновь сформированных участков частично пересекаются с двух- и четырехэтажными домами по улицам Энергостроителей и Набережной Рабочей Молодежи. В основном это добротные «сталинки» с бомбоубежищами, построенные в 1950-х годах. Примечательно, что в домах успели сделать капремонт — сразу после передачи «Бруснике» квартала под развитие — в 2016-2018 годах. Под снос, судя по схеме, может пойти еще девятиэтажное общежитие рядом с улицей Бориса Ельцина. В итоге под муниципальные нужды предполагается изъятие порядка десяти домов, где проживают около 400 человек, как подсчитали сами местные жители.
То, как будет проходить изъятие, на себе уже испытала жительница одного из домов по ул. Набережная Рабочей Молодежи Анна Потапова. В 2024 году муниципалитет подал иск об изъятии у Потаповой жилья.
Согласно материалам дела, с которыми ознакомилась редакция ЕАН, администрация города оценила сумму выкупа в чуть более 4,8 млн рублей за квартиру площадью 60,7 кв. м в доме, не признанном аварийным. Получается примерно 79 тыс. рублей за квадратный метр.
Для сравнения, средняя цена в уже строящемся квартале «Городские легенды» составляет 252 тыс. 869 рублей за квадратный метр, согласно открытым данным.
Вдобавок Потаповой насчитали еще 244,2 тыс. рублей сопутствующих убытков, связанных с переездом. В итоге получилось чуть больше 5 млн рублей.
Оценку квартиры проводило ООО «Центр экспертизы «Профит», услуги которого, судя по документам, оплатил застройщик «Брусника». Примечательно, что эксперт, писавший заключение, при оценке сравнивал стоимость квартиры за Макаровским мостом с жильем в домах по ул. Водонасосной, 8; Чапаева, 70а; Куйбышева, 179а; Тобольской, 1. Судя по тексту, такой разброс был взят, поскольку все пять домов похожи.
Такой подход удивил Анну, поскольку все четыре примера находятся от центра города на расстоянии куда более удаленном, чем ее дом. К тому же эксперт-оценщик использовал в своем заключении цены, которые он нашел на бесплатных сайтах объявлений. Почему не использовалась база Уральской палаты недвижимости, где средняя рыночная стоимость объекта разбита по поясам (в зависимости от расстояния до центра Екатеринбурга), Потаповой никто не объяснил. Эта экспертиза и ушла в суд.
В Верх-Исетском райсуде в заседании в качестве третьего лица участвовали представители «Брусники», которые во всем поддерживали требование муниципалитета. Но, вероятно, даже судье предлагаемая компенсация показалась сомнительной, и была назначена судебная экспертиза, которую проводил специалист ООО «Аналитическое агентство оценки». При повторном исследовании обнаружилось, что ООО «Центр экспертизы «Профит» упустило некоторые детали. Например, «забыли» посчитать долю Потаповой в общедомовой собственности или неправильно были высчитаны расходы на подбор нового жилья.
В итоге по судебной экспертизе вышла выкупная стоимость жилья 9,87 млн рублей. В этой экспертизе рыночная стоимость квартиры оценивалась на сумму 6,8 млн рублей.
Собственница жилья оспорила и эту сумму уже в Свердловском облсуде, где согласились назначить экспертизу за счет Потаповой. Новый специалист буквально «разгромил» выводы своих коллег. Он указал на то, что при сравнении с домом за Макаровским мостом эксперты от «Брусники» и суда выбирали аналоги, которые хуже жилья Анны по всем параметрам.
Получалось, что эксперты оценивали не квартиру в престижном месте возле водоема, вдали от автомагистралей и вблизи от центра города, а обычную квартиру. Автор третьей по счету экспертизы указал на то, что не учитывались ни капремонт дома, ни отделка. Стоимость земельного участка, по мнению специалиста, и вовсе занижена. В целом, как следует из экспертизы третьего оценщика, нужна независимая четвертая по счету оценка. Впрочем, апелляционная инстанция решила не продолжать эту историю и постановление Верх-Исетского райсуда Екатеринбурга устояло.
«До этого иска мне рассказывали в администрации Екатеринбурга, что со всеми будет договариваться «Брусника». Их (представителей застройщика), когда впервые приходили к нам, я просила, чтобы остаться в центре Екатеринбурга, не переезжать куда-то, потому что на эти деньги можно купить квартиру только на окраине. Мне сказали: «Нет». Мы судились и дошли даже до суммы 11 млн рублей, но это далеко от среднерыночной за жилье в таком месте», — пояснила ЕАН Анна.
Другие местные жители морально готовятся к затяжным судам по аналогичной схеме. Пенсионеры, с которыми разговаривал корреспондент ЕАН, вовсе не хотят покидать квартал.
«У нас тут настоящий сталинский неоклассицизм, дома после капремонта, перекрытия из лиственницы. В самих домах расположены бомбоубежища, а будет ли «Брусника» строить новые укрытия? Мы бы хотели остаться тут жить», — сказал один из жильцов.
Другие собственники частично смирились, что им придется покинуть свои дома, но им хотелось бы это сделать за другие деньги — по цене, которая позволит им остаться в центре Екатеринбурга. Но главным препятствием стало то, что «Брусника», со слов местных жителей, избавила себя от бремени переговоров.
«Тут нюанс в том, что нет возможности выйти на переговоры с «Брусникой». Под муниципальные нужды изымаются дома безапелляционно, но потом эти участки под дороги передаются «Бруснике», которая будет строить их за свой счет», — поясняет Анна.
Она и ее соседи считают, что проект необходимо корректировать — выпрямить будущие дороги таким образом, чтобы дома не попадали под изъятие, а в переговорах с людьми застройщик должен участвовать напрямую, как это было в 2023-2024 годах. По схеме изъятия домов под муниципальные нужды законом переговоры не предусмотрены.
В компании «Брусника» заявили ЕАН, что «коммуницируют» с жителями, не уточнив деталей. «Расселение домов, попадающих в коридор проектируемых улиц и красных линий, идет в рамках процедуры изъятия для муниципальных нужд. Городские власти принимают постановление об изъятии, определяют размер возмещения, организуют его выплату и регистрацию перехода права собственности. Роль девелопера — коммуникация с жителями в рамках досудебного решения вопроса и выплата компенсации за помещения», — сообщили в пресс-службе компании.
Примечательно, что строительство улиц Новой-1, Новой-2 и Новой-3 «Брусника» будет вести за свой счет, о чем сообщили в самой компании. После этого новая улично-дорожная сеть будет передана муниципалитету. Но в подвешенном состоянии остается вопрос с соцобъектами, под которые тоже будут изымать земельные участки: кто их будет строить, вопрос остается открытым.
«В границах проекта появятся городская набережная, несколько детских садов и школа. Набережную и сады мы реализуем на собственные средства. Затем передадим городу. Школу спроектируем и будем ждать выбора модели финансирования», — пояснили в пресс-службе.
Добавим, что в Екатеринбурге у «Брусники» пока нет опыта строительства детских садов и школ для муниципалитета. Но само строительство «Городских легенд» уже стартовало. Согласно данным портала «Наш-дом.рф», сдача первой очереди комплекса намечена в первом квартале 2029 года, выдача ключей запланирована на 30 сентября 2029 года. Распроданность жилья в доме на 345 квартир уже составляет 30%.
Глава департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Руслан Габдрахманов уточнил ЕАН, что под изъятие, согласно схеме, попадают семь жилых домов. Само изъятие домов под будущие дороги проходит за счет инвестора, то есть в данном случае «Брусники», сказал Габдрахманов. «По имеющейся информации, инвестором осуществлены мероприятия по расселению шести многоквартирных домов, помещения в которых изъяты для муниципальных нужд в целях строительства объектов улично-дорожной сети», — отметил руководитель департамента.
Он добавил, что в администрацию Екатеринбурга действительно поступали обращения от горожан с призывом внести поправки в проект межевания и планировки квартала. Авторы писем просили мэрию провести общественные обсуждения. Но в администрации города им пояснили, что такой процедуры для утверждения этого проекта не требуется. Дело в том, что на момент утверждения документа действовало постановление правительства Свердловской области, которое позволяло органам местного самоуправления обходиться без общественных обсуждений при утверждении планировки территорий под застройку.
Сами жители уже готовят обращение к руководству Свердловской области и Екатеринбурга с просьбой пересмотреть проект. ЕАН будет следить за развитием ситуации.
Брусничная уценка: как застройщик квартала за Макаровским мостом в Екатеринбурге сбивает цены на дома28 февраля 2024 в 15:08
